Sélectionner un investissement immobilier, c’est vérifier trois choses : le projet correspond à la stratégie de l’investisseur, ses hypothèses sont réalistes, et les difficultés identifiées restent acceptables.

Une annonce attractive ne suffit pas. Le prix, la localisation ou le rendement affiché ne disent pas, à eux seuls, si un bien peut devenir un bon projet.

La sélection doit notamment prendre en compte :

• – Les objectifs de l’investisseur ;
• – Le marché local ;
• – La qualité d’usage du logement ;
• – Les travaux nécessaires ;
• – Le budget global ;
• – Le mode d’exploitation ;
• – Les points de vigilance ;
• – Le temps et le niveau d’implication dont dispose l’investisseur.

Chez IMONYA, l’objectif n’est pas de multiplier les biens présentés. Il est d’identifier les projets suffisamment cohérents pour mériter une étude approfondie, et d’écarter les autres.

Un bon bien n’est pas forcément un bon projet

Une annonce immobilière décrit un bien : une surface, un nombre de pièces, un prix, des photos, parfois une estimation de rendement.

Un investissement immobilier comprend beaucoup plus d’éléments : le besoin auquel il doit répondre, le coût global de l’opération, les contraintes techniques, les travaux, le financement, le calendrier, l’exploitation locative et la gestion future.

Un bien peut donc être intéressant dans l’absolu sans correspondre aux objectifs de l’investisseur. À l’inverse, un logement peu spectaculaire en photo peut présenter une configuration, un emplacement ou un potentiel de transformation très cohérents avec le projet recherché.

La sélection ne cherche pas le « meilleur bien ». Elle cherche le projet le plus adapté à une stratégie déterminée.

1. Commencer par la stratégie de l’investisseur

La recherche ne devrait pas commencer avant que les objectifs de l’investisseur soient clairs. Il faut notamment connaître :

• – L’objectif prioritaire (revenus, constitution de patrimoine, fiscalité, transmission) ;
• – L’horizon d’investissement ;
• – L’enveloppe financière ;
• – Le niveau de risque acceptable ;
• – Le niveau de délégation recherché ;
• – Les critères indispensables et les compromis envisageables.

Ces éléments forment le cahier des charges du projet. Chaque opportunité est ensuite confrontée aux mêmes questions : répond-elle à l’objectif prioritaire ? Respecte-t-elle le budget global ? Ses principaux risques sont-ils compatibles avec la stratégie ? Son exploitation future est-elle cohérente ?

Cette étape évite d’adapter sans cesse la stratégie aux biens disponibles. C’est le bien qui doit répondre au projet, et non l’inverse.

Pour approfondir ce cadrage, lisez notre article : Pourquoi définir sa stratégie avant de rechercher un bien immobilier ?

2. Réaliser un premier filtrage objectif

Toutes les annonces ne justifient pas une analyse complète. Un premier filtrage permet d’écarter rapidement les biens qui ne respectent pas les critères essentiels : secteur, prix, surface, type de bien, configuration, niveau de travaux apparent, mode d’exploitation possible.

Ce tri répartit les biens en trois catégories :

1. 1. Ceux qui ne correspondent pas au cahier des charges ;
2. 2. Ceux qui nécessitent des informations complémentaires ;
3. 3. Ceux qui justifient une étude approfondie.

Ce n’est pas encore une décision d’investissement. C’est ce qui permet de concentrer le temps d’analyse sur les opportunités les plus cohérentes.

3. Comprendre le marché local

La ville seule ne suffit pas à analyser un marché. Deux quartiers proches peuvent présenter des niveaux de demande et des usages très différents.

L’étude porte notamment sur l’attractivité du secteur, les transports, les services, les établissements d’enseignement, les bassins d’emploi, les loyers observés, l’évolution de la population, la vacance locative et les projets urbains connus.

L’objectif n’est pas d’accumuler des données. Il est de comprendre à quel besoin réel le logement peut répondre. Un logement destiné à un étudiant, à un jeune actif ou à une famille ne se sélectionne pas selon les mêmes critères : le marché s’analyse toujours en lien avec l’usage envisagé.

4. Évaluer la qualité d’usage du logement

La surface ne dit pas tout. Deux logements de taille comparable peuvent offrir des expériences très différentes selon leur plan, leur luminosité, leurs rangements ou leur circulation.

L’analyse examine notamment :

• – La distribution et les proportions des pièces ;
• – La luminosité ;
• – Les possibilités de rangement ;
• – Les nuisances éventuelles ;
• – La facilité d’aménagement et d’ameublement ;
• – Les possibilités d’évolution du plan ;
• – L’adaptation à l’occupant visé.

Une mauvaise configuration ne peut pas toujours être corrigée par des travaux. À l’inverse, un plan imparfait peut présenter un vrai potentiel d’amélioration si les contraintes techniques le permettent.

La qualité d’usage fait partie des critères que nous examinons lorsque nous définissons un programme de rénovation. Elle conditionne à la fois le confort de l’occupant et la facilité d’exploitation du logement.

5. Identifier les travaux et leurs dépendances

Les travaux ne sont pas seulement un montant à ajouter au prix d’achat. Ils modifient l’usage du logement, son calendrier de mise en location, son coût global, son entretien futur et son exploitation.

Une première étude distingue :

• – Les travaux indispensables ;
• – Les points réglementaires ou techniques à vérifier ;
• – Les améliorations d’usage ;
• – Les interventions qui peuvent être différées ;
• – Les contraintes qui nécessitent l’avis d’un professionnel.

Il faut aussi examiner les interactions entre les décisions. Modifier un plan peut avoir des conséquences sur les réseaux. Déplacer un équipement peut mobiliser plusieurs corps d’état. Certaines interventions dépendent d’acteurs extérieurs au chantier, comme le gestionnaire du réseau électrique, et ne suivent pas le calendrier des travaux.

Anticiper ces dépendances permet de construire une estimation plus réaliste. Cela ne remplace pas l’intervention des professionnels techniques compétents lorsqu’elle est nécessaire.

Sur ce sujet, lisez aussi : Pourquoi faut-il anticiper son investissement immobilier ?

6. Raisonner en budget global

Le prix d’acquisition ne représente qu’une partie du projet. Le budget global peut comprendre :

• – Le prix du bien et les frais d’acquisition ;
• – Les frais de financement ;
• – Les travaux et les études techniques ;
• – L’ameublement et les équipements ;
• – Les honoraires ;
• – Les charges supportées avant la mise en location ;
• – Une réserve pour les imprévus.

Cette vision globale permet de comparer plusieurs opportunités sur une base juste. Un bien vendu moins cher peut devenir plus coûteux après travaux. Un logement plus cher peut demander moins d’interventions.

Il faut aussi conserver une marge. Un budget entièrement consommé par les hypothèses de départ laisse peu de place à l’arbitrage lorsqu’un imprévu apparaît.

7. Vérifier les hypothèses locatives

L’exploitation future s’étudie avant l’acquisition. Quelques questions à se poser :

• – À quel type d’occupant le logement peut-il répondre ?
• – Le plan et le niveau d’équipement sont-ils cohérents avec cet usage ?
• – Le loyer envisagé est-il réaliste au regard des loyers observés ?
• – La demande est-elle suffisante ?
• – Le niveau de gestion nécessaire est-il compatible avec la stratégie de l’investisseur ?

Une hypothèse de loyer ne doit pas être retenue parce qu’elle permet d’atteindre le rendement attendu. Elle doit être confrontée au logement et au marché.

Exemple : sur un T2 que nous proposons actuellement à Rouen, le loyer retenu dans la simulation est de 15,50 €/m², légèrement inférieur au loyer moyen des deux-pièces de la ville (15,80 €/m²).

Les règles applicables au loyer et au mode de location doivent également être vérifiées selon la localisation et les caractéristiques du bien.

8. Étudier les documents disponibles

Une annonce et une visite ne suffisent pas. Selon le bien, l’analyse s’appuie notamment sur les diagnostics, les documents de copropriété, les charges, les travaux votés ou envisagés, les documents d’urbanisme, les éléments techniques et les éventuelles occupations en cours.

L’objectif est d’identifier tout ce qui pourrait modifier le budget, le calendrier, les travaux, l’exploitation ou la décision de poursuivre. Les aspects juridiques, techniques, fiscaux et financiers doivent être examinés avec les professionnels compétents avant tout engagement.

9. Qualifier les points de vigilance

Un point de vigilance ne conduit pas automatiquement à abandonner un projet. Il doit être qualifié : sa nature, sa probabilité, ses conséquences, son coût potentiel, les moyens de le réduire, les informations qui restent à obtenir.

L’analyse peut alors conduire à quatre décisions :

1. 1. Accepter le point de vigilance ;
2. 2. Prévoir une mesure pour le réduire ;
3. 3. Renégocier certaines conditions ;
4. 4. Renoncer au projet.

Le danger ne vient pas seulement de l’existence d’un risque. Il vient surtout d’un risque mal identifié, ou insuffisamment intégré aux hypothèses.

10. Savoir écarter une opportunité

Sélectionner, c’est aussi écarter. Un projet doit pouvoir être abandonné lorsque :

• – Son coût global dépasse l’enveloppe acceptable ;
• – Les travaux deviennent disproportionnés ;
• – Une contrainte technique majeure apparaît ;
• – Les hypothèses locatives sont trop fragiles ;
• – Plusieurs incertitudes se cumulent ;
• – Il ne correspond plus à la stratégie initiale.

Le temps déjà consacré à un dossier ne doit jamais devenir une raison de poursuivre.

Julien LEBAUDY, fondateur d’IMONYA, a ainsi déjà conseillé à un client de se retirer avant la signature du compromis, lorsque certains éléments identifiés risquaient de créer des difficultés trop importantes. La recherche a repris, et un nouveau projet, plus cohérent avec ses objectifs, a ensuite été identifié.

Un projet ne doit pas être retenu parce qu’il a demandé du travail. Il doit être retenu parce qu’il reste cohérent après l’analyse.

Exemple réel : un immeuble à 7,6 % de rendement brut que nous n’avons pas retenu

À Louviers, un immeuble de rapport était annoncé autour de 215 000 €, avec un rendement brut affiché de 7,6 %. Le projet était pensé pour une stratégie de déficit foncier.

Une fois l’opération chiffrée, le budget global atteignait environ 584 000 €. En étudiant le dossier, Guillaume HUYS, responsable travaux et projets chez IMONYA, a relevé trois points :

1. 1. Des surfaces trop petites pour l’usage envisagé.
2. 2. Une colonne montante électrique à créer avec Enedis, une étape qui ne dépend pas seulement du calendrier du chantier.
3. 3. Un cash-flow positif, mais très faible : +16 € par mois dans notre simulation, qui retenait par ailleurs 0 mois de vacance locative.

Ce dernier point dit tout de la fragilité du projet. Un seul mois sans locataire représentait environ 3 700 € de loyers en moins, soit l’équivalent de près de 20 ans de cash-flow positif au rythme simulé.

Pris un par un, aucun de ces points n’était forcément rédhibitoire. Ensemble, ils laissaient trop peu de marge pour un projet de cette taille. Nous ne l’avons pas retenu.

Les 8 étapes de sélection d’un projet IMONYA

1. 1. Définir le cahier des charges : objectifs, contraintes, critères et limites de l’investisseur.
2. 2. Rechercher les opportunités selon ce cahier des charges.
3. 3. Effectuer un premier filtrage : écarter les biens inadaptés, identifier les informations manquantes.
4. 4. Étudier le marché et l’usage : secteur, demande, type d’occupant, cohérence du logement.
5. 5. Examiner le bien et les travaux : configuration, état, contraintes, potentiel de transformation.
6. 6. Construire les hypothèses économiques : budget global, financement, loyer, exploitation.
7. 7. Identifier les points de vigilance : difficultés, incertitudes, vérifications nécessaires.
8. 8. Décider de poursuivre ou d’écarter : le projet est confronté à la stratégie initiale avant d’être recommandé.

Questions fréquentes

Quels sont les critères pour choisir un investissement locatif ?

Les principaux critères sont l’adéquation avec l’objectif de l’investisseur, le marché local, la qualité d’usage du logement, le niveau de travaux, le budget global, la solidité des hypothèses de loyer et les points de vigilance identifiés. Aucun critère, pris seul, ne suffit : c’est leur cohérence d’ensemble qui fait un bon projet.

Faut-il se fier au rendement affiché dans une annonce ?

Non. Un rendement affiché repose sur des hypothèses (prix, loyer, travaux, vacance) qui doivent être vérifiées. Il est plus pertinent de le calculer sur le budget global du projet, avec des hypothèses de loyer confrontées au marché. Sur ce point, lisez aussi : Rentabilité brute vs rentabilité réelle : ce que les investisseurs sous-estiment.

Quand faut-il renoncer à un bien ?

Lorsque son coût global dépasse l’enveloppe prévue, que les travaux deviennent disproportionnés, qu’une contrainte technique majeure apparaît ou que plusieurs incertitudes se cumulent au point de fragiliser l’équilibre du projet.

Vous avez un projet d’investissement immobilier ?

Vous n’avez pas besoin d’avoir trouvé un bien pour commencer. Le bilan patrimonial permet de définir votre objectif, votre budget et le niveau d’accompagnement qui vous correspond, avant toute recherche.

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